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新房二手房轮动效应显现

 发布日期:2019-07-26 08:30:14      来源:新京晚报   658

阅读声明:文章内关于户型面积的表述,除了特别标明为套内面积的内容外,所涉及户型面积均为建筑面积。

北京近日迎来高温酷暑天气,与此相反,已拉开序幕的下半年楼市未出现“炙烤?#20445;?#29978;至在新房、二手房的“轮动效应”下,还将出现进一步降温。

这种“轮动效应”就体现在,首先是限竞房?#33267;?#20108;手房,然后是二手房的流通性下降会反制新房成交。整体看来,形成了新房、二手房成交总量近期走低的?#32622;妗?/p>

限竞房?#33267;?#20108;手房成交

一直以来,新房和二手房市场之间的关系非常微妙,不是单纯的正向关系,也不是简单的此消彼长。今年以来,二者之间“互推”与“互斥”的关系就反映在了北京市场?#23567;?/p>

上半年,限竞房供应相比此前成倍增加,尤其是具有高?#20998;省?#25143;型较佳的房源现身市场,在出售价格被控制在一定水平的情况下,限竞房市场迎来“大丰收”。

此种?#32431;?#26126;显?#33267;?#20102;二手房市场。数据显示,2019年上半年,北京新建住宅市场成交1.63万套,成交金额达到了1227.22亿元,成交均价为54809元/平方?#20303;?#19981;论是成交量还是成交价,均创3年来同期的最高值。

限竞房作为北京楼市供应的主力,自然也是楼市成交的主流。从上半年成交数据看,限竞房共成交了9283套,约占新建住宅成交的57%;成交金额478亿元,约占新建住宅成交的39%。

受此影响二手市场迎来新低。据北京?#24615;?#25968;据统计,上半年北京二手住宅共成交72603套,成交面积636.36万平米,可以说是从2015年至今的5年时间里,二手房市场上半年成交量的最低点。

“从开始攒购房资格那天起,就想着买一套二手房。一是由于新房大多建在远郊区,上下班通勤不方便;一是由于新房大多户型较大。而二手房可以考虑更接近城区的位置,并且有一些小户型的选择,在教育、商业等生活配?#21672;希?#20063;比较齐全。”市民齐先生说,这是他之前的想法,?#36824;?#20182;最近出手买了一套限竞房。

让齐先生改变想法的是,限竞房中有大量90平方米以下的小户型,而且价格与周边二手房相比具有优势。尤其是今年限竞房供应量增多,不乏一些临近轨道交通的优质项目,让一些原本买二手房的购房人转向新房。

二手房降温“反作用”新房市场

越来越多的购房者涌入新房市场,让二手房成交下降的同时,二手房也在反作?#31859;?#26032;房市场。

合硕机构首席分析师郭毅表示,当前二手房降温比较明显,新房又有赖于客户“卖旧买新”腾挪资金与资格,二手房的转化流通功能减弱,旧房卖不掉,或卖不到购房者的心理预期价格,就会对下一步的新房置业形成不利的影响。随着二手市场的成交下滑,下半年新房市场的销量也可能会停止上涨,并逐步有所下?#23567;?/p>

公开数据也佐证了这?#36824;?#28857;,今年3月楼市小阳春过后,北京新房、二手房的成交数据纷纷出现下滑,成交总量自然也是下?#30331;?#21183;。在成交高峰的3、4月份,新房、二手房成交总量在1.9万套左右,5月约为1.8万套,6月下滑到约1.7万套。

对于新房与二手房互相作用,?#32431;?#30740;究院早有研究。“房地产行业的全流通时代已经到来,新房、二手房、租赁三个市场的联动越来越强,它们之间不再孤立分割,而是互生互联的交互关系。三个市场之间交互的方式、时机与动能决定了房地产市场运行的总体效果。”2018年底?#32431;?#30740;究院发布的年度报告显示。

举例来说,新房产品线的丰富程度有助于降低房价。?#32431;?#30740;究院认为,如果新房市场的供给结?#36141;?#29702;,产品线丰富,给年轻人的选择更多,第一次购房的年轻人可以更多地选择新房满足首次置业需求,从而使得交易乘数更低。反之,如果新房市场不能为首次置业的年轻人提供适合的产品时,他们不得不选择总价低的二手房,这会导致二手房过度承压,也使得交易乘数过大,房价短期内容易快速上涨。

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第一太平:商品住宅

供应结?#36141;?#29702;有序

第一太平戴维斯研究结果显示,2019年二季度,商品住宅销售市场较2018年同期有明显反弹,其中一手普通住宅市场继续保持稳定的供应量,新增面积达125.75万平方米,同比上涨18.3%;一手普通住宅成交面积为197.96万平方米,同比上升110%。全市商品住宅供应结?#36141;?#29702;有序,已形成了包括共有产权住房、限竞房、纯商品住房在内的多元化供应体系,有效保障购房者不同层面的购房需求。

展望2019年下半年的市场走势,房地产市场整体仍然面临诸多挑战与压力。住宅市场方面,上半年流动性释放下的开发商融资及购房者意愿?#21152;?#26174;著改善,但是如若下半年住宅市场出现房价反弹的情况,预计监管者将会采取进一步的措施?#31181;?#36807;热的市场,近期对于房地产信托的监管和约束?#35789;?#20363;证


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